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  • Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht

     GSaremba61 antwortete vor 1 Jahr, 6 Monate 6 Teilnehmer · 12 Beiträge
  • Mondin

    Teilnehmer
    22. Juli 2019 um 11:19

    Wer kennt sich damit aus?
    Wer hat es schon gemacht?
    Welche Fallstricke gibt es dabei?

    Ich wurde mit dem Thema sehr überraschend konfroniert und möchte mir nier nur erste Meinungen und Erfahrungsberichte, gern auch per PM einholen.

    Mondin

  • ingo.x

    Teilnehmer
    22. Juli 2019 um 12:44

    Ich kenne mich damit nicht aus; aber ich halte es in einem 1/2-Familienhaus mit fremden Menschen für ein hohes Risiko. Wenn es sich um ein 8-Familienhaus handelt, ist das Risiko überschaubar. Übrigens: Wieder mal ein Beitrag, bei dem ich mir wünschen würde, dass sofort der gesamte Sachverhalt erzählt würde, damit man gut antworten kann.

  • GSaremba61

    Teilnehmer
    22. Juli 2019 um 17:30

    Mondin, wichtig ist, dass es mit allen Möglichkeiten des Erbrechtes – also Käufer – Kinder – Enkel usw. wasserdicht ist.

    Wirklich helfen kann da nur ein Notar und mit ein wenig Glück auch ein MA einer Bank, die finanziert, der die ersten Tipps gibt. Oder die Bank bei dem der Verkäufer finanziert hat.

    Und auch wenn es sich kleinkariert anhört, bei mir wäre es MEIN Notar. 😉

    GeSa

  • GSaremba61

    Teilnehmer
    22. Juli 2019 um 18:19

    Beim Anrichten des Kartoffelsalates ist mir noch zum Thema durch den Kopf gegangen – Pflegefall – Betreuung. Als Alleinstehender vielleicht auch noch wichtig.

    Was geht weiß ich nicht, doch auch da würde ich sicherstellen, was sicherzustellen ist. Heißt ja auch, was heißt lebenslang? Bis zum Pflegefall? Oder bei kleiner Rente Zuschuss statt Wohnrecht?

    Nur mal so noch Gedanken ins Blaue.

    Liebe Grüße

    GeSa

  • Mondin

    Teilnehmer
    22. Juli 2019 um 19:02

    Danke GeSa, für Deine Tipps!

    Das ist es ja: viel zu bedenken.
    Einen Notar habe ich nicht!
    Aber die Bank ist ein guter Tipp.
    SFath gab mir bei Wohnen gute Links.

    Mondin

  • Paesi

    Teilnehmer
    23. Juli 2019 um 1:53

    Erfahrungen habe ich nicht, aber meine Cousine hat ein Haus gekauft, in dem ein Ehepaar lebenslanges Wohnrecht (mietfreies Wohnen) besitzt. Die ehemaligen Eigentümer sind wegen Arbeit umgezogen, die Eltern blieben im Haus – stehen auch im Grundbuch. Meine Cousine und Mann kauften das Haus dadurch auch günstiger und bezogen die frei gewordene Wohnung. Mir ist nicht bekannt, dass die Mitwohner irgendeine Einschränkung haben. Sie wohnen mietfrei (außer den eigenen Nebenkosten sowie Kosten für Erhaltung und Reparaturen der Wohnung). So weit ich weiß, kann meine Cousine auch keinen Eigenbedarf gelten machen.

    Wohnrecht wird durch Erbrecht, Schenkung oder Verkauf übertragen. Wohnrecht ist in der Regel auch zu versteuern (Vermögensübertragung).
    Vom Gesetz bereits geregelte Rechte: Nutzungsrecht (z.B. Garten, Keller, …), Aufnahmerecht (Die Wohnung können bewohnen: Familienangehörige, Pflegekräfte, Haushaltsangestellte – wie bei einer Mietwohnung. Darauf hat der eigentliche Eigentümer keinen Einfluss.), Besichtigungsrecht (Eigentümer darf Wohnung nicht begutachten).

    Ein Problem: Zwangsversteigerung, wenn ein neuer Eigentümer seinen Zahlungen der Bank gegenüber nicht mehr nachkommt.

    Ohne aktive Handlung endet das Wohnrecht nur, wenn der Berechtigte verstirbt, die Räumlichkeiten nicht mehr bewohnbar sind, ein eventuell befristet abgeschlossener Vertrag endet oder eine vereinbarte Nutzungsbedingung wegfällt.
    Das heißt: Wohnrecht kann nicht vererbt, auch nicht verkauft oder auf Dritte übertragen werden.

    Der Berechtigte kann jedoch sein lebenslanges Wohnrecht selbst beenden, wenn es sich aus dem Grundbuch austragen lässt.

    Um ein lebenslanges Wohnrecht jemanden einzuräumen, bedarf es eines Vertrages und das über einen Notar zu machen, ist fast eine Selbstverständlichkeit. Er kann dann auch die Eintragung ins Grundbuch veranlassen. So ist gewährleistet, dass das Wohnrecht auch im Streitfall von Eigentümer und Wohnberechtigtem oder beim Immobilienverkauf weiter besteht.

    Auf Grund von möglichen Steuerzahlungen sollte auch ein Steuerberater zu Rate gezogen werden.

  • Paesi

    Teilnehmer
    23. Juli 2019 um 1:58

    Erfahrungen habe ich nicht, aber meine Cousine hat ein Haus gekauft, in dem ein Ehepaar lebenslanges Wohnrecht (mietfreies Wohnen) besitzt. Die ehemaligen Eigentümer sind wegen Arbeit umgezogen, die Eltern blieben im Haus – stehen auch im Grundbuch. Meine Cousine und Mann kauften das Haus dadurch auch günstiger und bezogen die frei gewordene Wohnung. Mir ist nicht bekannt, dass die Mitwohner irgendeine Einschränkung haben. Sie wohnen mietfrei (außer den eigenen Nebenkosten sowie Kosten für Erhaltung und Reparaturen der Wohnung). So weit ich weiß, kann meine Cousine auch keinen Eigenbedarf gelten machen.

    Wohnrecht wird durch Erbrecht, Schenkung oder Verkauf übertragen. Wohnrecht ist in der Regel auch zu versteuern (Vermögensübertragung).
    Vom Gesetz bereits geregelte Rechte: Nutzungsrecht (z.B. Garten, Keller, …), Aufnahmerecht (Die Wohnung können bewohnen: Familienangehörige, Pflegekräfte, Haushaltsangestellte – wie bei einer Mietwohnung. Darauf hat der eigentliche Eigentümer keinen Einfluss.), Besichtigungsrecht (Eigentümer darf Wohnung nicht begutachten).

    Ein Problem: Zwangsversteigerung, wenn ein neuer Eigentümer seinen Zahlungen der Bank gegenüber nicht mehr nachkommt.

    Ohne aktive Handlung endet das Wohnrecht nur, wenn der Berechtigte verstirbt, die Räumlichkeiten nicht mehr bewohnbar sind, ein eventuell befristet abgeschlossener Vertrag endet oder eine vereinbarte Nutzungsbedingung wegfällt.
    Das heißt: Wohnrecht kann nicht vererbt, auch nicht verkauft oder auf Dritte übertragen werden.

    Der Berechtigte kann jedoch sein lebenslanges Wohnrecht selbst beenden, wenn es sich aus dem Grundbuch austragen lässt.

    Um ein lebenslanges Wohnrecht jemanden einzuräumen, bedarf es eines Vertrages und das über einen Notar zu machen, ist fast eine Selbstverständlichkeit. Er kann dann auch die Eintragung ins Grundbuch veranlassen. So ist gewährleistet, dass das Wohnrecht auch im Streitfall von Eigentümer und Wohnberechtigtem oder beim Immobilienverkauf weiter besteht.

    Auf Grund von möglichen Steuerzahlungen sollte auch ein Steuerberater zu Rate gezogen werden.

  • GSaremba61

    Teilnehmer
    23. Juli 2019 um 19:33

    Hi, Mondin, unter Wohnen hatte ich es nicht gesehen. habe jetzt mal kurz quer gelesen.

    Eintragung im Grundbuch ist selbstverständlich, ohne geht gar nichts!!!!!! Und wenn es um Dich persönlich geht? Einen Notar brauchst Du dringend. Frag mal bei mir nach falls Du keinen findest. ;-)Vorort wäre sinnvoll, doch man weiß ja nie. :-B

    GeSa

  • GSaremba61

    Teilnehmer
    23. Juli 2019 um 19:46

    Eben ist mir noch ein Satz von Dir bewusst geworden – wenn die mit ihrem Wagen MEINEN Garten. Trotz Wohnrecht geht das Eigentum auf den Käufer über. Damit hat er alle Rechte – außer einer Kündigung der bewohnten Wohnung.

    Würdest Du bei genauer Betrachtung auch so wollen 😉

    GeSa

    PS: Vielleicht ist das die bessere Variante?
    III. Mietvertrag auf Lebenszeit

    Ein Mietvertrag auf Lebenszeit hingegen, beinhaltet das Recht, die Wohnung bis ans Lebensende zu mieten. Rechtlich handelt es sich um einen ganz normalen Mietvertrag mit einer einzigen Ausnahme: die Befristung der Mietzeit erfolgt hier durch die Lebensdauer des Mieters.

    Die Wirksamkeit einer Befristung des Mietverhältnisses auf Lebenszeit wurde auch gerichtlich – jedenfalls für bereits bestehende Mietverhältnisse – bestätigt: so zum Beispiel durch das LG Freiburg mit Urteil vom 21.3.2013, Az.: 3 S 368/12. In diesem Urteil wurde dargelegt, warum eine solche Befristung auf Lebenszeit zulässig ist, auch wenn sie nicht ausdrücklich in § 575 BGB, der die Befristungsgründe beschränkt, aufgeführt ist. Das Landgericht hat die Anwendung der mietrechtlichen Befristungsbeschränkung des § 575 BGB für unwirksam erklärt, soweit ein lebenslanger Mietvertrag vorliegt:

    In dem Fall des Landgerichts Freiburg, Urteil vom 21.3.2013, Az.: 3 S 368/12 ging es um einen bereits seit 35 Jahren bestehenden Mietvertrag der auf Lebenszeit geschlossen wurde. Der Vermieter wollte den Vertrag kündigen und begründete dies damit, dass kein Befristungsgrund nach § 575 BGB vorliegt und der Mietvertrag damit als „normaler“ unbefristeter und kündbarer Mietvertrag anzusehen sei. Das Landgericht Freiburg lehnte diese Einschätzung ab und stellte klar, dass ein Mietvertrag auf Lebenszeit ein befristeter, auf bestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag nach § 575 BGB ist. Zwar seien abweichende Befristungsgründe unwirksam nach § 575 Abs. 4 BGB, aber nur dann, wenn sie zum Nachteil des Mieters sind: Die Beschränkung auf bestimmte Befristungsgründe dient nämlich dem Schutz des Mieters und nicht dem des Vermieters: Durch die Einschränkung der vermieterseitigen Befristungsgründe in § 575 Abs. 1 BGB soll eine Umgehung der Kündigungsvorschriften durch den Abschluss von Mietverträgen auf Zeit unmöglich gemacht werden (BT-DRS 14/4553); der Mieter soll also vor dem Verlust der Wohnung geschützt werden, aber nicht vor einer längeren Bindung zu seinen Gunsten (BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az.: VIII ZR 98/10).

    Es ist daher wirksam einen Mietvertrag auf die Lebensdauer des Mieters zu befristen. Allerdings bedarf der Mietvertrag auf Lebenszeit der Schriftform nach § 550 BGB.

    aus: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietvertrag-lebenszeit-lebenslanges-wohnrecht/

  • Mondin

    Teilnehmer
    23. Juli 2019 um 22:17

    Herzlichen Dank für die ausführliche Auskunft. Ich muss sie mir morgen mal durchlesen. Heute bin ich zu müde dazu.
    Möglicherweise erledigt sich das Thema dadurch, dass die Käufer auch den verminderten Betrag nicht aufbringen können.
    Den Wert meines Hauses kenne ich, aber ich weiß noch nicht, wieviel bei meinem Alter in der Regel abgezogen wird.
    Liebe Grüße
    Mondin

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