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Magazin  > Wohnen & Mehr  > Mietverträge: Erst prüfen – da...

Mietverträge: Erst prüfen – dann unterschreiben

Die neue Traumwohnung ist endlich gefunden, der Mietvertrag schnell unterschrieben – wird ja schon alles seine Richtigkeit haben. Oder etwa doch nicht? Nicht ohne Grund landen jedes Jahr Tausende von Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern vor Gericht.

ARAG Experten raten deshalb, den Mietvertrag vor der Unterschrift auf Herz und Nieren zu prüfen. Nur dann sind die Mieter vor möglichen bösen Überraschungen gefeit. Die zehn wichtigsten Punkte im Überblick:

1) Sind die Betriebskosten einer Wohnung besonders günstig, könnten sie zu knapp kalkuliert sein. Nach der ersten Betriebskostenabrechnung steht dann meist eine kräftige Nachzahlung an. Praxistipp: Vorab den Energieausweis des Gebäudes prüfen, um die zu erwartenden Kosten einschätzen zu können.

2) Auch Mieter im Erdgeschoss müssen anteilig Betriebskosten für den Aufzug zahlen. Praxistipp: Mieter, die ihre Wohnung mit dem Aufzug gar nicht erreichen können, weil sie in einem Quergebäude ohne Aufzug in einer größeren Wohneinheit wohnen, müssen keine Aufzugkosten zahlen (BGH VIII ZR 128/08).

3) Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, Einbauten und Verbesserungen des Mieters zu übernehmen oder ihn dafür zu entschädigen. Dies ist er nur, wenn er ausdrücklich verlangt, dass die Einbauten in der Wohnung bleiben. Der Vermieter kann sogar fordern, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellt. Praxistipp: Vor den Umbauten eine Modernisierungsvereinbarung abschließen.

4) Die im Mietvertrag festgehaltene Größe der Wohnung ist entscheidend – auch wenn die Wohnfläche kleiner ist. Diese Regel gilt bis zu einer Abweichung von zehn Prozent der Quadratmeterzahl. Entsprechend müssen auch Miete und Betriebskosten gezahlt werden. Erst wenn die Abweichung über zehn Prozent beträgt, sind Mietkürzungen, fristlose Kündigung und eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung möglich. Praxistipp: Unbedingt nachmessen – und zwar vor der Unterschrift.

5) Ist in einem unbefristeten Mietvertrag ein Kündigungsauschluss oder Kündigungsverzicht festgehalten, bedeutet das, dass der Vermieter den Vertrag bis zu vier Jahre nicht kündigen kann. (Vorausgesetzt, der Mieter zahlt pünktlich.) Aber: Auch der Mieter kann das Mietverhältnis über den vereinbarten Zeitraum nicht kündigen. Praxistipp: Kündigungsausschluss/Kündigungsverzicht sind in der Regel nur sinnvoll, wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung gemietet wird. Der Bundesgerichtshof hat zudem entschieden, dass die Klausel unwirksam ist, wenn der Kündigungsausschlus länger als vier Jahre läuft. Der Mieter kann dann mit einer Frist von drei Monaten kündigen (BGH VIII ZR 86/10).

6) Ob Lebens- oder Wohngemeinschaft: Wenn mehrere Personen gemeinsam einen Mietvertrag unterschreiben, können sie ihn auch nur gemeinsam kündigen. Kündigt ein Mieter allein den Vertrag, ist das nicht wirksam. Praxistipp: Schon im Mietvertrag festhalten, dass an eine Wohngemeinschaft mit möglicherweise wechselnden Mitgliedern vermietet wird.

7) Der Vermieter verfügt über ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, wenn der Mieter mit ihm in einem Haus wohnt, das nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Er darf dem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist dann um drei Monate. Praxistipp: Sonderkündigungsrecht schon im Mietvertrag ausschließen.

8) Gegen eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf können sich Mieter mit der „Sozialklausel“ wehren. Dazu muss der Mieter innerhalb von zwei Monaten Widerspruch einlegen und sogenannte Härtegründe anführen. Praxistipp: Prüfen Sie die angegebenen Gründe des Vermieters genau und legen Sie ggf. Widerspruch ein.

9) Liegt die Wohnungsmiete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter sie nach einem Jahr auf das ortsübliche Niveau erhöhen. Praxistipp: Eine dauerhaft günstige Miete direkt im Mietvertrag festlegen.

10) Ein unterschriebener Mietvertrag ist wirksam! Es gibt kein Widerrufsrecht. Praxistipp: Das Mietverhältnis kann schon vor dem Einzug in die Wohnung mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden.

(Presseservice: ARAG SE)

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